Pourquoi investir dans l'immobilier au Brésil
Il se lit dans le magazine économique Brésilien Exame, du 26 février 2018: “Les lancements et les ventes d’immobilier résidentiel au Brésil cette année, devraient augmenter d’environ 10% par rapport à l’année dernière.
Déclaration de la Chambre brésilienne de l’industrie du BTP. ( Câmara Brasileira da Indústria da Construção).
Selon l’enquête CBIC, basée sur 23 villes et régions métropolitaines du pays, l’estimation de cette année prévoit une accélération de la croissance par rapport à l’année dernière, lorsque les lancements ont augmenté de 5,2% et les ventes de 9,4%.
Exame, 26 février 2018.
Ce type d’annonce et la hausse extraordinaire des prix de ces dernières années ainsi que la stagnation subséquente, amènent les investisseurs et les professionnels du marché à se poser quelques questions .
En réalité, ce que nous avons pu observer durant ces 10 dernières années, c’est que le Brésil est devenu l’une des principale destination internationale pour les investissements immobiliers, dépassant la Chine et l’Inde et se classant en seconde position, derrière seulement les États-Unis.
Selon l’AFIRE (Association des investisseurs immobiliers étrangers), le Brésil est le marché immobilier le plus intéressant au monde en raison de sa valorisation future.
Le marché Brésilien possède un énorme potentiel de croissance et malgré les crises politiques de ces dernières années, son économie relativement stable favorisera le marché immobilier et l’ensemble des investisseurs qui y sont prêt à investir sur le long terme .
Un des facteurs clé de cette croissance est basé sur l’énorme manque en logement, un déficit qui touche plus de 5,6 millions de personnes qui ne possèdent pas encore leurs propres toits . (Recensement IBGE 2010). Cela signifie donc une forte demande qui ne fera que de se consolider durant les prochaines années.
De manière générale, on peut donc s’attendre à une grande productivité pour le secteur du bâtiment et à beaucoup de profits pour les investisseurs du marché.
Les jeunes qui veulent sortir de la maison familial, ce qui veulent se marier, les couples qui divorcent, les enfants qui vont étudier dans une autre ville,les familles qui déménagent, les personnes qui recherchent un meilleur standing ou un espace plus grand, ceux qui ont l’intention d’acquérir une résidence secondaire à la plage ou à la campagne.
Tous cherchent une propriété !
Cependant malgré cette conjoncture favorable, une question est souvent posée: Comment les prix vont continuer à grimper si nous avons déjà atteint des valorisations de + de 30 % par an de 2007 à 2015 ?
En effet durant cette période les prix ont considérablement augmenté mais cela ne signifie pas que les prix cesseront d’augmenter ou qu’ils iront chuter .
Il est fondamental de garder en tête que durant plus de 30 ans (des années 70 aux années 2000), la majeure partie des Brésiliens n’avaient pas accès au crédit et le peu qui y accédaient étaient confronté à des taux hyper élevé, cela constitué donc un véritable frein au développement du marché immobilier, 2007 à 2015 fut donc une période de rattrapage de ce retard accumulé .
Selon une étude réalisé par le célébré cabinet Ernst & Young, la population Brésilienne devrait atteindre + de 234.000 d’habitants d’ici 2030, le nombre de ménages devrait passer de 60 millions à 95 millions soit une augmentation de 1,8 millions par an .
Donc même avec une augmentation considérable de l’offre, il n’y aura pas suffisamment de logement pour satisfaire la demande.
De plus en raison d’un manque de technologie et de main d’oeuvre qualifié, la production reste limité, ce qui favorise une tendance à la hausse sur moyen et long terme .
Comme le Brésil est un grand producteur de matière première, il possède une économie cyclique qui accompagne de prêt l’offre et la demande mondiale en matière première, il y aura donc toujours des cycles de hausse et des cycles de baisse.
Cependant malgré les périodes de crise, l’ensemble des actifs immobiliers continuera à se valoriser sur le long terme.
De plus, la baisse des taux d’intérêts et le rallongement des emprunts hypothécaire continuera de favoriser cette tendance .
Il est donc fondamental de conserver une vision à long terme et de ne pas se préoccuper par les cycles de volatilité.
En analysant l’ensemble de ces facteurs et en se référant à cette tendance de fond, nous pouvons donc affirmer que les prix du marché immobilier Brésilien continueront à monter pendant une longue période.
De plus aujourd’hui ils sont encore très bas en comparaison avec l’étranger .
Par exemple, le prix moyen du m² d’un immeuble neuf à São Paulo est de 3.300 dollars, contre 16.000 dollars à New york , 13.000 dollars à Paris et 4.500 dollars à Lyon .
Un rattrapage est donc en cours, c’est d’autant plus justifié par le fait que le Brésil fait désormais partie des grandes puissances mondiales, et qu’en parallèle de sa croissance économique, le niveau d’infrastructure s´élève pour atteindre des standards occidentaux .
Pourtant, malgré cette conjoncture plus que favorable, certain candidat à l’investissement immobilier au Brésil, se pose la question du risque d´éclatement d’une bulle immobilière comme aux États unis et en Europe .
Même si il s’agit d’une interrogation tout à fait légitime, il est très imprudent de comparer la situation occidental avec celle du marché Brésilien.
En effet la crise immobilière américaine et européenne à été créée à cause d’un système financier défectueux basé exclusivement sur la spéculation et sur le concept du levier de financement .
Ce concept correspond au ratio entre les capitaux propres d’une banque et sa capacité de prêt, plus l’effet de levier est important, plus les risques encourus le sont également .
Aux états unis, les banques possèdent une capacité de financement de 50 à 60 fois la taille de leurs capitaux propres, une banque américaine ayant un capital de 100.000.000 de dollars pourra donc créer des lignes de financement allant jusqu’à 6.000.000.000 de dollars, ce qui est très dangereux pour le système tout entier, car cela multiplie considérablement les risques de collapses qui peuvent se déclencher à n’importe quel moment à cause de la mauvaise qualité des portefeuilles de créances .
Au Brésil, la Banque centrale autorise les banques à une capacité de financement de seulement 6 fois la taille de leurs capitaux sous gestion, cela signifie que l’émission de prêt correspond à leurs réalités patrimonial et qu’elles possèdent une plus grande capacité à couvrir le risque .
De plus au Brésil, les critères de distribution de l”offre de crédit, sont beaucoup plus sévères qu”ailleurs dans le monde .
Ainsi dans le cas des crédits hypothécaires, les banques Brésiliennes exigent que le montant d’emprunt reste inférieur à 80% de la valeur du bien.
Par ailleurs, les émissions de prêt hypothécaires représentent seulement 5 % du PIB, ce qui est très faible, en comparaison avec l’Europe qui sont de plus de 40 % et aux États Unis qui sont de plus de 70 % .
D’un autre coté, la moyenne de la durée des emprunts est de 15 ans contre 50 ans aux Etats unis et 30 ans en Europe .
La politique de financement, vise donc à améliorer les conditions de financement, en contrôlant rigoureusement le processus, réduisant ainsi les risques de crise financière, tout en assainissant l’ensemble du système .
Néanmoins même si toutes les conditions sont réunis pour investir dans l’immobilier au Brésil et que les prix continueront d’augmenter dans l’ensemble, il faut garder en tête que le Brésil est un pays immense qui fait deux fois la superficie de l’Europe.
Chaque région possède donc son propre rythme de croissance et se développe de manière autonome.
Le nord et le nord-est du pays entre autre se sont développé plus tardivement que le sud et connaîtront une croissance beaucoup plus forte que la moyenne national durant les prochaines décennies.
Nous pouvons observer également, que le prix des actifs immobilier des régions nord et nord est, est bien inférieur à celui du sud.
De plus 40% des terres encore cultivables dans le monde se situent au Brésil .
En raison de la demande mondiale en aliments et en matières premières, les régions où se trouvent l’ensemble de ces terres (Les municipalités rurales de (30.000 à 200.000 habitants ) seront les régions dont les actifs immobilier se valoriseront le plus durant les 30 prochaines années .
En résumé, le Brésil est un pays à taille continental qui possèdent des fondamentaux très saint pour y investir et ou il existe des marchés émergents au sein de son propre territoire .
Entre un village situé au cœur de l’Amazonie et une ville comme San Paulo, ce cycle de développement est de + de 1000 ans .
Ce scénario offre de très belles perspectives pour les investisseurs qui ont une bonne compréhension de la dynamique du marché, qui se positionnent dans les bonnes régions et amont des nouveaux cycles de valorisation.
Pour conclure, le Brésil reste donc une terre d’opportunité et ceci pour longtemps , à conditions de conserver une vision sur long terme sans se préoccuper fondamentalement par les ébranlements temporaires.
