Terrax souhaite profiter de la nécessité de liquidité des agriculteurs pour acquérir des terres à des prix avantageux. Avec cette augmentation de capital, le fonds immobilier Terrax pourrait atteindre 1,8 milliard de reais.

Alors que les agriculteurs cherchent des alternatives de liquidité pour restructurer leurs dettes suite à la baisse des prix des céréales, Riza a trouvé une opportunité d’acheter davantage de fermes à des prix intéressants. La société de gestion fondée par Daniel Lemos, ancien de XP Investimentos, lance une augmentation de capital de 750 millions de reais pour son fonds immobilier Terrax, dédié aux terres agricoles, ce qui porterait l’actif du fonds à 1,8 milliard de reais.

Terrax est de loin le plus grand fonds foncier coté en bourse, avec 32 800 hectares de terres agricoles. En 2023, le rendement annuelisé de Terrax s’élève à 17,7%.

Ces dernières semaines, les gestionnaires agricoles de Riza ont fait le tour des bureaux des conseillers indépendants en vendant la thèse d’investissement dans Terrax.

Avec 3 milliards de reais d’actifs sous gestion répartis dans différents fonds, la division agricole de Riza est dirigée par Paulo Mesquita, associé et ancien cadre bancaire spécialisé dans le crédit agricole. Il était responsable du portefeuille de crédit agricole de la région nord et nord-est du Brésil à la banque Itaú BBA, avant de rejoindre Riza en 2020.

La thèse de Terrax repose sur la baisse des taux d’intérêt et l’inflation modérée, avec une préférence pour les taux d’intérêt fixes pour attirer les investisseurs. L’achat de terres est également un moyen de profiter de la nécessité de liquidité sans s’exposer au risque de crédit et d’obtenir des remises. C’est pourquoi Riza a lancé une augmentation de capital pour Terrax, tout en maintenant l’actif de son fonds Fiagro de crédit agricole intact tout au long de l’année. “Le crédit nécessite actuellement plus de prudence, mais le marché foncier est différent”, explique une personne qui connaît les gestionnaires.

Étant donné que le fonds possède les terres, il n’y a pas de risque de défaut, contrairement à un fonds de crédit. Par exemple, le CRA du Groupe Três Irmãos, qui fait partie du fonds Fiagro de Galápagos, a connu un défaut. “Si un agriculteur ne paie pas le loyer à Terrax, le fonds récupère la terre et peut même obtenir un meilleur rendement”, argumente une source. Cela s’explique par le fait que, dans les cas où l’agriculteur a le droit de racheter la terre au même prix de vente à l’avenir, le non-paiement du loyer laisse Riza libre de la revendre à un autre agriculteur au prix du marché, généralement plus élevé.

Dans le portefeuille actuel de Terrax, l’actif net est de 1,1 milliard de reais tandis que les terres sont évaluées à 3 milliards de reais, ce qui est un indicateur de sécurité pour les porteurs de parts.

En général, le fonds cherche à acheter des propriétés avec des remises de 40% à 50% par rapport à la valeur du marché. Les producteurs peuvent accepter en raison de la nécessité de liquidité et de la possibilité de rachat.

Terrax opère selon trois stratégies différentes : acheter la terre et la louer au même agriculteur (une opération classique de vente et de location arrière), acquérir la propriété et la louer à un autre agriculteur (achat pour location) ou acheter des terres dans le but de les valoriser (land equity).

Comme le fonds immobilier a besoin de revenus mensuels pour maintenir son attrait pour les investisseurs, Terrax cherche à maintenir son portefeuille de terres agricoles louées à des agriculteurs. Cela garantit des flux de trésorerie réguliers provenant des loyers.

L’objectif de Terrax est de devenir un acteur majeur dans le secteur foncier brésilien en profitant de la demande croissante de terres agricoles dans le pays. Avec cette augmentation de capital de 750 millions de reais, Riza vise à renforcer son portefeuille de terres et à continuer d’offrir des opportunités d’investissement attrayantes pour les investisseurs.

En conclusion, Riza souhaite lever 750 millions de reais supplémentaires pour acheter des fermes afin de profiter de la nécessité de liquidité des agriculteurs, d’acquérir des terres à des prix avantageux et de renforcer le portefeuille de son fonds immobilier Terrax. Cette stratégie permet à Riza de tirer parti du marché foncier brésilien et de maintenir des flux de trésorerie réguliers grâce aux loyers des terres agricoles.

Par Gérôme Jean Alain Walch
Ceo Brazil Partner Investment